2,000万円必要といわれる“老後のお金”問題を解決するために、資産の切り札である「持ち家」を活用する手段を紹介。“老後の理想の暮らし”を思い描きながら、持ち家の活用術について考えてみようーー。
「年をとったら家をバリアフリーにリフォームしたい」「将来は高齢者住宅に住み替えたい」などと、セカンドライフの希望はたくさんあるが、ネックとなるのが“お金”。特にコロナ禍の今、収入が減少して老後の資金計画が狂ったという人も少なくない。
「定年後、主な収入源は公的年金のみとなってしまいます。手元資金を使ってリフォームや建て替え、住み替えをするとその後の生活に支障をきたしてしまうことがあります。また、保有している資産は主にマイホームだけ、という人は意外と多く、“持ち家”を活用してセカンドライフの希望をかなえる『リバースモーゲージ』という方法に注目が集まっています」
そう語るのは、ファイナンシャルプランナーの菱田雅生さん。「リバースモーゲージ」とは、高齢者向けの貸付制度のひとつで、所有する自宅などを担保に金融機関などから融資を受けて、亡くなったときにその自宅を売却して一括返済する仕組み。
【リバースモーゲージのしくみ】
（1）金融機関・社会福祉協議会などに、利用者が自宅を担保として提供
（2）金融機関・社会福祉協議会などから、利用者に融資
（3）死亡後、担保を売却などで返済
【リバースモーゲージが向いている人】
・自宅をリフォームしたいが、資金がたりない
・持ち家はあっても年金が少ない
・高齢者住宅に引っ越したいが、資金が不足している
・子どもがいない。または、家を継ぐ子どもがない
【リバースモーゲージのメリット】
・住宅や土地を担保にして、借り入れができる（ただし、資金用途は金融機関によって限定されていることが多い）
・毎月の支払いは利息のみ。借入人が亡くなったら売却する
・自宅を子どもに残す必要がない人は相続税対策になる
【リバースモーゲージのデメリット】
・相続人の同意が必要
・建物、土地の価値が下落すると、融資限度額を見直されることがある
・変動金利なので金利上昇リスクがある
・長生きすると融資がたりなくなることがある
持ち家を活用した、セカンドライフの夢のかなえ方を菱田さんに教えてもらった。
【ケース】年金しか主な収入がないA子さん夫妻（60代後半）
都内に住むA子さん夫妻（60代後半）は、子どもたちが巣立った後、夫と将来について考えていた。
「収入は年金しかなく、貯金は介護が必要になったときのためにとっておきたい。問題なのは家で、子どもは独立したので継ぐ人がいない、バリアフリーにして住み続けるか、高齢者住宅に移り住むのかまだ決めていませんが、いずれにしても先立つもの“お金”が足りないので、どうしたらいいのか悩んでいます」（A子さん）
リバースモーゲージはメガバンクなどの金融機関や社会福祉協議会といった公的機関でも融資を行っている。
「金融機関のリバースモーゲージは銀行によって条件に差がありますが、年齢は主に55歳以上が融資の対象で、一括でまとまった金額を受け取れる一括融資方式、決められた金額内であればいつでも融資が受けられる随時融資方式などがあります。金利は変動金利で、毎月利息を返済する、融資する金額に利息を組み入れるコースがあります。また、お金の使い道は、趣味や旅行など自由に使えるものから、住み替えや家のバリアフリーの資金にも使えるものまで。一方、公的機関が扱うリバースモーゲージは65歳以上が対象で、毎月定額しか受け取ることができません。融資の対象となる不動産も一軒家に限定されることが多く、資金の使い道も生活費などに限られているので、セカンドライフを決めてから金融機関を比較することをおすすめします」（菱田さん）
金融機関によっては、借入金の用途や担保となる不動産が、マンションは不可など、制限されていたり、保証人が必要となったりすることもある。
さらに、いつまでも元気で長生きなのは喜ばしいが、借入額が融資限度額を上回ってしまい、追加融資を受けられないため、自宅を売却せざるをえないケースも出てくる。地価が下落して担保割れすると、途中で一括返済を求められるといったリスクもあるので、メリット・デメリットをよく確かめよう。
「女性自身」2020年11月17日号 掲載
